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民法典背景下居住权与抵押权的保护

时间:2021-01-11

  韩文君

  根据民法典的规定,有居住权的不动产可再行设立抵押权。但是,居住权的剩余期限会对抵押权的实现产生重大影响。如何平衡抵押权与居住权的关系,更好地保护各方利益,是需要破解的难题。

  民法典规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。与买卖不破租赁和抵押不破租赁原则类似,可以考虑设立类似“转让不破租赁(权)”及“抵押不破居住(权)”的规定或者原则。设立在先的居住权,不应受到设立在后的抵押权影响。设立在后的抵押权在设立之时,抵押权人应充分了解抵押房产是否存在设立居住权的情形。鉴于居住权须经登记,具有物权公示效力,在后设立抵押权的抵押权人势必已了解并接受抵押物存在设立居住权的状态。因此,若居住权先于抵押权设立,则实现抵押权时应附带居住权一并转让,居住权不受抵押物转让的影响。

  根据2021年1月1日起施行的新修订的《民事案件案由规定》,关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的适用,按照物权变动原因与结果相区分的原则处理。具体适用时,人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质,查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系,以正确确定案由。当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动原因的,即因债权性质的合同关系引发的纠纷案件,应当选择适用第二级案由“合同纠纷”项下的案由,如“居住权合同纠纷”案由;当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动结果的,即因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系引发的纠纷案件,应当选择第二级案由“物权纠纷”项下的案由,如“居住权纠纷”案由。

  民法典规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这一条改变了物权法的原有规定。也就是说,若购买的房屋已设立了抵押,在无特别约定的情况下,虽房屋可以过户,但抵押权仍存在,抵押权人仍可要求拍卖、变卖房屋等。

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